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Les pièges à éviter avant d’investir dans une maison de retraite

En l’an 2060, il y aura 2,3 millions de personnes âgées dépendantes en France. Investir dans une résidence médicalisée ou un Ehpad peut être avantageux, mais il y a des conditions (voir www.ephadimmo.com) comme avoir une rentabilité intéressante, ne pas s’embarrasser de la gestion, bénéficier des avantages fiscaux et en sus une dimension citoyenne.

Il est évident qu’investir dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) peut séduire. Certains professionnels désigne ce business comme l’ « or gris ». La population française viellit lourdement d’où la base du marché des résidences médicalisées. Les personnes de 80ans et plus constitueront 10% de la population en 2060, contre 4,5% aujourd’hui (source : Insee). Parallèlement, la population de personnes âgées dépendantes de l’allocation personnalisée d’autonomie (APA) est sûr de doubler pour atteindre le nombre suscité, de 2,3 millions en Métropole. Le baby-boom laisse place au papy-boom. Cependant, si on est pas prudent, cet or gris peut se transformer en plomb si les particularismes de ce secteur ne sont pas bien étudiés. De plus les avantages fiscaux notamment la récupération de la TVA, réduction d’impôt sur le revenu ou amortissement sont fréquemment mis en évidence pour occulter les excès de prix éventuels. Ainsi, faites une étude approfondie avant d’investir.

L’emplacement

Dans le cas d’investissement locatif, l’emplacement est très important. Il est vrai que nous manquons d’établissements d’hébergement mais les besoins sont différents d’un département à l’autre et sont liés à la masse de population de personnes âgées, surtout de ceux bénéficiant de l’APA (1,2 personnes) qui dans 61% des sont servies à domicile et 39% en établissement. Pourtant, près de 30% des bénéficiaires d’APA à domicile sont concentrés dans dix départements dont les Alpes-Maritimes, le Bouches-du-Rhône, la Haute- Garonne, la Gironde, le Hérault, le Nord-Pas-de-Calais, Paris, la Seine-Maritime et le Var. Donc, bien que la concurrence y est très présente, ces départements sont à privilégier. N’hésitez pas à affiner votre analyse en consultant le schéma gérontologique départemental (site Internet du conseil général). Vous y trouverez les nettes orientations de la politique du département favorisant des personnes âgées pour les cinq ans prochains ainsi que des informations complétentaires sur les Ephad, leurs capacités et lieux d’implantation. L’établissement devra avoir un entourage chaleureux et sécurisant, proche de centres médicaux et hospitaliers, accessible facilement par la famille et les proches.

Pour la gérance

Les résidences médicalisées sont contruites par des promoteurs. Prenez assurance des qualités professionnelles et des réalisations récentes de votre promoteur. Procédez à la vérification de son statut dans l’annuaire de la Fédération des promoteurs immobiliers. En outre, assurez-vous également qu’il a une solide situation financière. Le gestionnaire de l’Ephad est tout aussi important que le promoteur. Effectivement, afin de bénéficier d’avantages fiscaux, l’investisseur doit faire engagement de la location de son bien pour au moins neuf ans à l’exploitant un mois après la date d’achèchement de la résidence pour les chambres acquises neuves ou en l’état d’achèvement prochain. Ce type de gestion avec un rendement connu dès le commencement est sécuritaire mais comprend également un risque si le propriétaire est pieds et poings liés pour une période indeterminée. D’où l’importance de signer un bail commercial avec un acteur de référence tels Orpea, Korian-Medica ou Le Noble Âge, des sociétés côtées sur Euronext Paris.

Il y a bien d’autres critères à étudier et analyser avant de faire ce genre d’investissement conséquent. Inutile de rappeler qu’en affaires il toujours bien d’être prudent et de lancer les dés une fois seulement après avoir pris connaissance des avis pour et contre du projet.